אז מה זה בעצם ביטחונות בחוזה שכר דירה? ומי צריך אותם בכלל?

הביטחונות בחוזה שכר הדירה הינם כלי פיננסי הניתן לבעל הדירה על ידי השוכר כנגד חתימת חוזה השכירות וקבלת החזקה לשימוש בדירה. למעשה בעל הדירה מקבל התחייבות פיננסית מהשוכר בגובה סכום מסויים שבמידה ולא יעמוד בהתחייבויות ספציפיות בחוזה, כגון אי-תשלום שכר-דירה רשאי המשכיר לממש ביטחונות אלו בנוסף לכל תביעת נזקים אותה יבחר לתבוע בבית המשפט.

זה המקום לציין, כי נדרש לעגן היטב בחוזה את אופן מימוש הביטחונות וכנגד איזה התחייבויות ניתנו הביטחונות, זוהי סוגיה מהותית בין המשכיר לשוכר. אנחנו מזמינים אתכם לעבור על החוזה של iagree ולקבל דוגמה כיצד נכון לעגן נושא זה בכתובים באופן הוגן ובטוח לשני הצדדים בעסקה.

ישנם מספר סוגים שונים של ביטחונות המקובלים בשוק – בכתבה זו נסקור את הסוגים השונים (העיקריים) ונעמוד על ההבדלים בניהם.

צ'ק ביטחון –

צ'ק רגיל מתוך פנקס הצ'קים הסטנדרטי. הצ'ק כתוב לפקודת בעל הבית.

צ'ק סטנדרטי ניתן להפקדה עד 6 חודשים לאחר התאריך המצוין עליו. יש לוודא כי כתוב "למוטב בלבד" על-מנת שבעל הדירה לא יוכל להעביר את הצ'ק לגורם שלישי.

נהוג לכתוב "צ'ק ביטחון" בין שני קווים בראש הצ'ק הנ"ל, פעולה זו לא תמנע הפקדה של הצ'ק בבנק.

אם בעל הדירה הפקיד את הצ'ק בניגוד למצוין בחוזה – תוכלו לתבוע אותו בבית המשפט על הפקדת הצ'ק. הסעיף היחידי שנשאר ריק בצ'ק הינו התאריך, אין להשאיר את הסכום של צ'ק זה פתוח ! יש לסכם בחוזה בכתב את סכום צ'ק הביטחון. החסרון הבולט באופציה זו היא כי קיים חוסר וודאות לגבי יכולת הכיסוי של הצ'ק וקיים החשש כי השוכר ביטל צ'ק זה ללא כל התראה או הודעה לבעל הדירה, מידע שייוודע לבעל הדירה בשלב מאוחר מידי (רק בעת שימוש בצ'ק) ניתן לפנות להוצאה לפועל עם הצ'ק הנל אך ההליך ארוך ומסורבל.

ערבות בנקאית –

זוהי ערבות של הבנק לקיום התחייבויותיו של השוכר. המשמעות היא שבידי בעל הדירה יש מסמך שבו מתחייב הבנק (ולא השוכר) לשלם לו במקרה של רצון למימוש הערבות. במקרה ובעל הדירה ידרוש את מימוש הערבות – הבנק יעביר לו את הכסף מבלי לבדוק אם השוכר עמד או לא בתנאי ההסכם. לשוכר אין דרך למנוע את מימוש הערבות מלבד צו בית משפט.

על-מנת להמציא ערבות זאת, נדרש השוכר לגשת לבנק ולבקש ערבות בנקאית, הנ"ל כרוך בתשלום עמלה לבנק. בצורה פשוטה – ניתן להסביר את הערבות כסכום כסף אותו תסגור בחשבון (פיקדון) וישמש את הבנק בעת הצורך אם יופעל.

עלות הערבות הבנקאית, נכון לכתיבת מסמך זה, הינה בגובה 3% מסכום הערבות לשנה, כאשר קיימים סכומים נזילים (פיקדון או חיסכון בחשבון השוכר) לסגור כנגד הערבות. במידה ולא קיימים סכומים נזילים בחשבון – עלות הערבות גדלה ומשתנה בין הבנקים השונים (כ-5% מסכום הערבות לשנה).

ערבות זו מהווה עול כבד על השוכר מכיוון שסוגרת כסף נזיל משימוש בחשבונו של השוכר בשילוב עלות שוטפת גבוהה ועל כן הכיסוי שלה ברוב המוחלט של המקרים הינו חלקי ביותר (בין חודש לחודשיים שכירות), ונפוצה בעיקר באזורי ביקוש במרכז הארץ כגון תל אביב.

שטר חוב –

שטר חוב הינו מסמך משפטי בו מתחייב השוכר לשלם לבעל הדירה סכום כסף בהתאם למוסכם בחוזה. על השטר ניתן להחתים גם ערבים שיהיו מוכנים לשלם במקרה של דרישה לפירעון השטר. במידה ובעל הדירה מעוניין לפדות את השטר עליו לגשת ללשכת ההוצאה לפועל, להגיש את השטר לביצוע. לשוכר תינתן הזכות להתנגד בבית המשפט לפני תחילת תהליכי הגבייה.

מכיוון שבעל הדירה לא ייראה את הכסף עד לסיום התהליך בבית המשפט – זוהי אפשרות מומלצת לשוכר. אופציה זו מקשה את מימוש הביטחונות והופכת את התהליך עבור בעל הדירה לארוך ומסורבל.

פיקדון –

סכום כסף אשר מופקד בחשבונו של בעל הדירה. חובה לציין בחוזה השכירות את סכום הפיקדון והתנאים לשימוש בו. יש לדרוש כי הכסף יופקד בפק"מ ייעודי ויצבור ריבית על-פי תנאי הבנק. בסיום החוזה במידה ומולאו כל התנאים – הסכום יוחזר לשוכרים בצירוף הריבית הצבורה. יש לדרוש הוצאת תדפיס מתאים מהבנק. זוהי האפשרות הבטוחה ביותר לבעל הדירה מפני שהכסף כבר נמצא בשליטתו. אנחנו ממליצים בחום לשוכרים להימנע מאופציה זו בשל מורכבות המעקב אחר ההתנהלות עם הכסף וקלות "האצבע על ההדק" מצד המשכיר במימושם. מצד המשכיר מדובר ברוב המוחלט של המקרים בגובה כיסוי נמוך מאד (בין חודש לחודשיים שכירות) בדומה לערבות הבנקאית בשל המעמסה הפיננסית שאופציה זו מייצרת על כתפיו של השוכר.

צ'ק בנקאי –

צ'ק המופק מטעם הבנק אותו רוכש השוכר. הערבות לכיסוי הצ'ק היא של הבנק כלומר לא יהיה כיסוי לצ'ק רק במידה והבנק הספציפי "יפשוט רגל" (סבירות נמוכה ביותר). למעשה הבנק מושך סכום בזמן הפקת הצ'ק מחשבונו של השוכר ומפקיד את הסכום הנ"ל בחשבון של הבנק בכדי לתת את הכיסוי לצ'ק. צ'ק בנקאי שקול למתן מזומן לבעל הדירה, לשוכר לא ניתנת אופציה להתנגד למימוש הצ'ק מלבד בהליך משפטי בדיעבד בפני שופט. בנוסף, השוכר אינו מודע למימוש הצ'ק ועל אחריות המשכיר לשמור על הצ'ק כי במקרה של אובדן של הצ'ק הבנקאי המשמעות היא של אובדן מזומן והוא יצטרך להחזיר לשוכר בסוף השכירות סכום זה מכיסו האישי. מלבד סכנת אובדן הצ'ק מצד המשכיר מדובר גם כן ברוב המוחלט של המקרים בגובה כיסוי נמוך מאד, בדומה לערבות הבנקאית ופיקדון.

כלל הביטחונות נבדלים אחד מהשני בשני משתנים – גובה הסכום וקלות המימוש (חוסן הכיסוי). בעל הדירה יכול לדרוש את הביטחונות השונים מכל שוכר בנפרד במקרה של שותפים או מכלל השוכרים ביחד.

הביטחונות נלקחים כנגד שלושה סיכונים אפשריים: אי-תשלום שכ"ד, ביצוע נזק במזיד ואי פינוי הנכס בזמן. כאשר הסיכון הגדול והשכיח ביותר עליו בעל הדירה צריך לשים את הדגש הוא נושא אי-תשלום שכ"ד מכל סיבה שהיא. מהסקירה הקצרה בכתבה אנו מבינים, כי אין מענה אמיתי ומלא לנושא הביטחונות ואי-התשלום בפרט. iagree בשיתוף עם חברת לאומי קארד מציעות לבעל הדירה פתרון חדשני פשוט וקל למימוש, עם כיסוי אמיתי – הבטחת תשלום שכ"ד!

קראתם נכון, בפעם הראשונה בישראל מתאפשרת העברה של השכירות מחשבון הבנק של השוכר לחשבון הבנק של בעל הדירה פעם בחודש תוך הבטחת התשלום. כלומר, אם מכל סיבה שהיא השוכר לא שילם, תשלם* לאומי קארד לבעל הדירה את תשלום שכ"ד החודשי ובמידת הצורך תפעיל מנגנון גבייה מול השוכר. מוצר זה מוריד סיכון משמעותי מבעל הדירה ובמקביל מקטין את עול הבטחונות מהשוכר (נדרש לקחת ביטחונות מופחתים כנגד נזק אפשרי במזיד וכו'). אין ספק כי הבטחת תשלום הינו ביטחון עדיף על פני כלל הסוגים המוכרים, פתרון זה מייצר WIN-WIN לשני הצדדים ומביא לשוק אמירה שרבים חיכו לה.

* - בהתאם לתנאי השימוש באתר.